Anda à procura de gestão de alojamento local em Lisboa? O que eu faço é mais estreito, e é a parte que decide a avaliação: os hóspedes, e quem lhes responde em inglês à hora a que eles escrevem.
Chamo-me Nick Biggs, sou americano e vivo no Porto. Sou coanfitrião no Airbnb de proprietários pela Europa fora e, em Lisboa, o problema tem sotaque.
Quem reserva em Lisboa
Em 2024, os Estados Unidos foram o maior mercado estrangeiro da Grande Lisboa, com 15,9 % das dormidas de não residentes em alojamento turístico da região. Espanha ficou em segundo e o Reino Unido em terceiro, e os três juntos somaram 32,7 %, a menor concentração de qualquer região portuguesa. Os não residentes foram 81,6 % de todas as dormidas da região nesse ano.
E há um número que diz tudo sobre o peso do inglês por aqui: 49,5 % de todas as dormidas americanas registadas em Portugal aconteceram na Grande Lisboa.
Uma nota de método: são dormidas em alojamento turístico contadas pelo INE — hotelaria, turismo rural e apenas o alojamento local com dez ou mais camas — e não “hóspedes do Airbnb”. O seu apartamento é capaz de nem estar no universo da série; o que ela prova é em que língua a região escreve.
E Lisboa quase não tem época baixa. A taxa de sazonalidade da Grande Lisboa foi de 30,0 % em 2024, a segunda mais baixa do país, e a quota de não residentes nas dormidas mensais nunca desceu abaixo de 74,7 %, chegando a 84,1 % em setembro. Uma caixa de entrada em inglês, doze meses por ano.
Do lado da oferta, o concelho de Lisboa tinha 11 865 estabelecimentos de alojamento local registados, o maior número de qualquer concelho português. São registos, não alojamentos em exploração — há entradas que ninguém chegou a cancelar. E Lisboa limita novos registos consoante a freguesia, com classificações que vão sendo revistas, por isso quem esteja a pensar registar deve confirmar na câmara qual é a classificação em vigor naquele momento.
O que faço — e o que continua a ser seu
Respondo aos seus hóspedes: pedidos de informação, mensagens antes e durante a estadia, resposta a cada avaliação, e a coordenação por mensagem com a sua equipa de limpeza e com quem guarda as chaves.
Faço-o dentro de uma hora, a qualquer hora do dia ou da noite; de madrugada isso pode ser uma primeira resposta a dizer que já estou a tratar do assunto, com a resposta completa logo pela manhã. Em Lisboa isto não é um detalhe: as duas da manhã aqui são a hora do jantar em Nova Iorque, e é a essa hora que chega a pergunta que decide a reserva.
Continua a ser seu: o anúncio e o calendário, os preços, os pagamentos, o registo no Registo Nacional de Alojamento Local, o seguro de responsabilidade civil obrigatório, a placa, o livro de reclamações, o boletim de alojamento dos hóspedes estrangeiros, os inquéritos do INE e os impostos. A comunicação dos hóspedes estrangeiros à UCFE, pelo SIBA ou em papel, é obrigação da entidade exploradora e eu não lhe toco.
A sua licença, o seu anúncio, o seu dinheiro — a conversa com os hóspedes fica comigo.
As perguntas que se repetem em Lisboa
Isto é a minha leitura, não é um estudo: pelo desenho da cidade e pelo tipo de prédio, as perguntas que provavelmente enchem a sua caixa são o caminho do aeroporto até à porta e se vale a pena metro ou táxi com malas; quantos degraus há e se existe elevador, porque em Alfama, na Graça e no Bairro Alto muitas vezes não existe; onde estacionar, e se sequer devem alugar carro; se há ar condicionado e aquecimento; e quanto barulho faz a rua à noite.
A primeira mensagem é quase sempre sobre a chegada: caixa de chaves, janela horária, quem abre a porta. Respondida bem, tira metade das outras do caminho — e é por isso que escrevo o guia de pré-chegada antes de ele fazer falta.
Porque sou eu a responder
Tenho o meu próprio alojamento de curta duração há cinco anos, com estatuto de Superhost durante quatro deles, 97 avaliações de hóspedes e uma classificação global de 4,9. Mudei-me para Portugal em 2021 e desde então giro-o à distância — sei o que uma família americana quer mesmo saber, e o que custa responder-lhe de outro fuso horário.
Adicionar-me é o mecanismo normal do Airbnb — o titular acrescenta um coanfitrião ao seu anúncio e mantém o anúncio, o calendário e o pagamento.
Diga-me onde fica o apartamento e quem o reserva hoje, e digo-lhe se isto lhe serve.