Anda à procura de gestão de alojamento local em Portugal? O que eu faço é mais estreito do que isso — e, para muitos titulares de AL, é exatamente a parte que custa estrelas: os hóspedes, e quem lhes responde em inglês antes de a paciência acabar.
Chamo-me Nick Biggs. Sou americano, vivo no Porto e sou coanfitrião no Airbnb de proprietários por toda a Europa. Não trato do seu imóvel: trato da conversa.
O que faço — e o que continua a ser seu
Respondo aos seus hóspedes: pedidos de informação, mensagens antes da chegada, perguntas a meio da estadia, resposta a cada avaliação, e a coordenação por mensagem com a sua equipa de limpeza e com o seu técnico.
Faço-o dentro de uma hora, a qualquer hora do dia ou da noite; de madrugada isso pode ser uma primeira resposta a dizer que já estou a tratar do assunto, com a resposta completa logo pela manhã. É a promessa, e é assim que funciona por dentro.
Continua a ser seu: o anúncio e o calendário, os preços, os pagamentos, o registo no Registo Nacional de Alojamento Local e o número que dele resulta, o seguro de responsabilidade civil obrigatório, a placa identificativa e o livro de reclamações, o boletim de alojamento dos hóspedes estrangeiros, as respostas aos inquéritos do INE e os impostos.
A sua licença, o seu anúncio, o seu dinheiro — a conversa com os hóspedes fica comigo.
Quem reserva em Portugal
Em 2024, os não residentes geraram 67,7 % de todas as dormidas na generalidade dos meios de alojamento turístico em Portugal. Dessas dormidas de não residentes, o Reino Unido valeu 18,1 %, a Alemanha 11,3 %, a Espanha 9,7 % e os Estados Unidos 9,2 %.
Uma nota de honestidade: não são “hóspedes do Airbnb”. São dormidas em alojamento turístico contadas pelo INE — hotelaria, turismo rural, campismo e apenas os alojamentos locais com dez ou mais camas, universo em que o AL valeu 15,0 % das dormidas em 2024. A sua casa é capaz de nem estar lá dentro. O que a série mede bem é em que língua a procura escreve.
E onde essa procura aterra: 57,6 % de todas as dormidas britânicas em Portugal foram no Algarve, e 49,5 % de todas as dormidas americanas na Grande Lisboa. E o calendário não é o que se supõe: setembro foi o maior mês do ano para britânicos e americanos, ou seja, o inglês pesa mais no ombro da época do que em agosto.
Do lado da oferta: o continente tinha 111 566 estabelecimentos de alojamento local registados no registo aberto do Turismo de Portugal, e nove em cada dez são um apartamento ou uma moradia inteira. São registos, não alojamentos em exploração: o registo arrasta entradas que ninguém chegou a cancelar.
O que os hóspedes americanos e britânicos esperam
Isto não é um juízo sobre quem recebe em Portugal: é experiência com hóspedes americanos e britânicos, e é um mais que se soma ao que já faz bem.
Velocidade. Uma resposta em minutos é o normal deles e uma noite de silêncio lê-se como problema. A pergunta “a piscina é aquecida?” às nove da noite é uma reserva que às nove e meia foi para outro anúncio.
Volume e tom. Uma família americana faz dez perguntas antes do check-in: estacionamento, ar condicionado, berço, internet, degraus, praia. E um “Sim.” seco lê-se como frieza, onde “Claro que sim — fica à esquerda quando entra, e deixei toalhas a mais” lê-se como hospitalidade. Os factos são seus, a voz é minha.
Avaliações. Cinco estrelas é a linha de base e quatro é uma queixa. Os britânicos não dizem nada à chegada e dizem tudo na avaliação, por isso a mensagem a meio da estadia vale mais do que a resposta escrita depois.
Fusos horários. Duas da manhã em Lisboa são sete da tarde no Colorado, e é a essa hora que chega a pergunta que decide a reserva.
Como funciona, por dentro
Adiciona-me como coanfitrião ao seu anúncio do Airbnb, com permissão para falar com os hóspedes: o anúncio, o calendário e o pagamento não mudam de mãos. A Rede de Coanfitriões do Airbnb, o mercado onde se procuram coanfitriões, não está disponível em Portugal, por isso esta conversa tem mesmo de começar aqui.
O registo continua a ser uma comunicação prévia ao presidente da câmara municipal, feita pelo Balcão Único Eletrónico, e o número de RNAL é do titular. A comunicação dos hóspedes estrangeiros à UCFE, pelo SIBA ou em papel, é obrigação da entidade exploradora — não a assumo nem lhe toco.
Reembolsos, segurança, danos e questões legais chegam-lhe na mesma hora, com uma recomendação escrita, e quem decide é o titular.
Vive no prédio ao lado ou vive noutro país? Muda pouco — e uma parte relevante das casas compradas em Portugal é comprada por estrangeiros, ainda que isso seja um sinal do mercado da habitação e não uma medida de quem é titular de AL. Quem está longe sabe que o telemóvel não chega; quem está perto descobre que também não o quer ao jantar.
Porque sou eu a responder
Tenho o meu próprio alojamento de curta duração há cinco anos, com estatuto de Superhost durante quatro deles, 97 avaliações de hóspedes e uma classificação global de 4,9. É uma casa de família com quatro quartos em Littleton, na zona de Denver, anunciada no Airbnb e no Vrbo. Mudei-me para Portugal em 2021 e desde então giro-a à distância, a partir do Porto.
As duas metades interessam-lhe: a primeira ensinou-me o que estes hóspedes querem mesmo saber; a segunda, o que custa receber bem à distância.
As cinco regiões
Cada região tem página própria: Lisboa, Porto, Algarve, Madeira e Açores.
Diga-me onde fica o seu alojamento e quem o reserva hoje, e digo-lhe com franqueza se isto lhe serve.