Anda à procura de gestão de alojamento local no Algarve? O que eu faço é mais estreito, e é a parte que decide a avaliação: os hóspedes, e quem lhes responde em inglês.
Chamo-me Nick Biggs, sou americano e vivo no Porto. Sou coanfitrião no Airbnb de proprietários pela Europa fora, e no Algarve a conversa é quase toda em inglês.
Quem reserva no Algarve
Em 2024, o Reino Unido representou 35,1 % das dormidas de não residentes em alojamento turístico no Algarve — a maior quota de um único mercado em qualquer região portuguesa — e os três primeiros, Reino Unido, Alemanha e Irlanda, somaram 57,4 %. Os não residentes foram 75,8 % de todas as dormidas da região.
Visto do outro lado é ainda mais claro: 57,6 % de todas as dormidas britânicas registadas em Portugal aconteceram no Algarve, e os irlandeses são ainda mais concentrados, com 75,2 % das suas. O INE não publica quota americana para a região, por isso não a vai encontrar aqui.
Nota de método: são dormidas em alojamento turístico contadas pelo INE — hotelaria, turismo rural e apenas o AL com dez ou mais camas — e não “hóspedes do Airbnb”. A sua moradia é capaz de nem estar no universo da série; o que ela mede bem é a língua em que a região escreve.
A época vira, e vira de forma útil: os não residentes foram 87,1 % das dormidas de outubro e apenas 60,3 % das de agosto, quando chegam os portugueses. E os britânicos têm setembro como maior mês do ano, com 11,8 % das suas dormidas. Quem trabalha bem o ombro trabalha em inglês.
Do lado da oferta, é o mercado mais denso do país: 44 894 estabelecimentos de alojamento local registados, 40,2 % de todos os registos do continente, com Albufeira sozinha em 10 482. São registos, não alojamentos em exploração.
Muitos titulares de AL no Algarve não vivem no Algarve, e uma parte relevante das casas compradas na região é comprada por estrangeiros — sinal do mercado da habitação, não uma medida de quem detém AL.
O que faço — e o que continua a ser seu
Respondo aos seus hóspedes: pedidos de informação, mensagens antes e durante a estadia, resposta a cada avaliação, e a coordenação por mensagem com a sua equipa de limpeza e com quem trata da piscina.
Faço-o dentro de uma hora, a qualquer hora do dia ou da noite; de madrugada isso pode ser uma primeira resposta a dizer que já estou a tratar do assunto, com a resposta completa logo pela manhã. Uma pergunta sobre a piscina às nove da noite é uma reserva que às nove e meia foi para outro anúncio.
Continua a ser seu: o anúncio e o calendário, os preços, os pagamentos, o registo no Registo Nacional de Alojamento Local, o seguro de responsabilidade civil obrigatório, a placa, o livro de reclamações, o boletim de alojamento dos hóspedes estrangeiros, os inquéritos do INE e os impostos. A comunicação dos hóspedes estrangeiros à UCFE, pelo SIBA ou em papel, é obrigação da entidade exploradora e eu não lhe toco.
A sua licença, o seu anúncio, o seu dinheiro — a conversa com os hóspedes fica comigo.
As perguntas que se repetem no Algarve
Isto é a minha leitura, não é um estudo: pelo tipo de casa e pela geografia, as perguntas que provavelmente enchem a sua caixa são se a piscina é aquecida e a partir de que mês; se há ar condicionado em todos os quartos e se está incluído; a que distância fica a praia a pé e onde se estaciona lá; se é preciso alugar carro; e, fora de verão, que restaurantes e bares de praia estão abertos.
A que mais apanha titulares de surpresa: os britânicos e irlandeses que chegam fora de verão perguntam por aquecimento muito mais do que se espera. Respondida antes da reserva, não volta como estrela a menos.
Porque sou eu a responder
Tenho o meu próprio alojamento de curta duração há cinco anos, com estatuto de Superhost durante quatro deles, 97 avaliações de hóspedes e uma classificação global de 4,9. Mudei-me para Portugal em 2021 e desde então giro-o à distância — as duas metades: o que um hóspede britânico quer mesmo saber, e o que custa responder-lhe sem estar no local.
Adicionar-me é o mecanismo normal do Airbnb — o titular acrescenta um coanfitrião ao seu anúncio e mantém o anúncio, o calendário e o pagamento.
Diga-me onde fica a casa e quem a reserva hoje, e digo-lhe se isto lhe serve.