Sta cercando qualcuno per la gestione affitti brevi della sua casa in Italia? Quello che faccio io è più stretto di così e, per molti proprietari, è proprio la parte che toglie stelle: gli ospiti, e chi risponde loro in inglese prima che si stanchino di aspettare.
L’italiano ce l’ha già. Le manca l’altra voce
Con la signora che le fa le pulizie ci parla lei, e da anni. Con l’idraulico anche. Il pezzo che manca non è l’italiano: è una voce inglese madrelingua per americani e britannici, che fanno più domande, le fanno prima e recensiscono con la mano più pesante. Quanto pesano davvero, però, non si vede dalle notti. Nel 2025 americani e britannici sono stati l’8,6% dei pernottamenti italiani ma il 21,0% di quello che i viaggiatori stranieri hanno speso in Italia. Le notti le conta l’ISTAT, la spesa la Banca d’Italia: la seconda è quella che finisce sul suo conto.
Nel 2025 l’Italia ha registrato 535.463.245 pernottamenti nelle strutture ricettive, il 56,3% dei quali di residenti all’estero. Una precisazione valida per ogni numero di questa pagina: dal 2025 l’ISTAT conta negli «alloggi in affitto» anche le unità non imprenditoriali, quindi il 2025 non è confrontabile con il 2024 e nessuna differenza fra i due anni è crescita. Nel registro nazionale il 71% delle posizioni sono abitazioni affittate in forma non imprenditoriale: lei non compete con gli alberghi, compete con l’appartamento due strade più in là.
Quello che faccio — e quello che resta a lei
Rispondo ai suoi ospiti. Ogni messaggio, a qualsiasi ora, entro un’ora — e di notte questa può essere una prima risposta che dice che me ne sto occupando, con la risposta completa la mattina presto. Le richieste prima che si raffreddino, i messaggi prima dell’arrivo e durante il soggiorno, la risposta alla recensione. Scrivo io a chi fa le pulizie e al manutentore quando un cambio si sposta.
Restano suoi, perché la legge li mette in capo a lei e il co-hosting non ne sposta nemmeno uno:
- L’annuncio, il calendario, i prezzi e gli incassi.
- Il CIN, rilasciato gratuitamente dal Ministero del Turismo attraverso il BDSR e da esporre in ogni annuncio, più l’eventuale codice regionale.
- La comunicazione dei documenti degli ospiti alla Questura tramite Alloggiati Web. Una delega esiste, ma la responsabilità resta sua, e se un co-host che non è gestore mandatario possa usare quelle credenziali è una domanda da avvocato: non lo offro.
- Le imposte, la cedolare secca e la posizione fiscale dell’attività: aliquote e soglie si sono mosse con l’ultima legge di bilancio, quindi qui non troverà nessuna percentuale e le chieda al suo commercialista.
- L’imposta di soggiorno, che ogni comune fissa per conto proprio e che Airbnb incassa in certi comuni e in altri no; e la SCIA al SUAP, se l’attività è imprenditoriale.
- L’accoglienza e le chiavi. Sull’identificazione degli ospiti de visu le regole si sono mosse più volte da fine 2024, quindi come organizzare gli arrivi resta una decisione sua e del suo custode delle chiavi, da confermare con un legale.
La sua licenza, il suo annuncio, i suoi soldi — la conversazione con gli ospiti la tengo io.
Che cosa si aspettano gli ospiti americani e britannici
Questo viene dall’averli ospitati, non da un’opinione su qualcun altro. Velocità: pochi minuti sono la normalità, un’ora è già lenta, il silenzio notturno viene letto come un problema. Quantità: dieci messaggi prima dell’arrivo sono ordinari per una famiglia americana — parcheggio, aria condizionata, culla, scale, se l’acqua del rubinetto si beve. Tono: nome di battesimo e spiegazioni abbondanti, perché una risposta secca viene letta come fredda. Recensioni: cinque stelle sono la base, quattro sono una lamentela, e i britannici non dicono niente sulla porta e tutto nella recensione. Esempi, non misure.
Meccanicamente è semplice: il co-hosting è una funzione di Airbnb, lei tiene l’annuncio e mi invita come co-host scegliendo i permessi, e me li toglie quando vuole.
Chi le risponde
Mi chiamo Nick Biggs. Ho un affitto breve mio da cinque anni e ho tenuto lo status di Superhost per quattro di questi; l’annuncio ha 97 recensioni e una valutazione complessiva di 4,9. È una casa di famiglia a Littleton, nella zona di Denver, pubblicata su Airbnb e Vrbo. Mi sono trasferito in Portogallo nel 2021 e da allora la seguo a distanza, da Porto.
Ospitare a un oceano di distanza mi ha insegnato la seconda metà del mestiere: che cosa va scritto prima e che cosa va risposto subito.
Dove faccio il co-host in Italia
- Lago di Garda — in provincia di Verona i tedeschi sono stati il 34,2% dei pernottamenti del 2025: qui l’inglese è il secondo problema, non il primo.
- Lago di Como — in provincia di Como gli statunitensi sono stati il 12,4% dei pernottamenti del 2025: il più anglofono dei sei.
- Toscana — gli Stati Uniti sono il secondo mercato estero, all’8,9% dei pernottamenti del 2025.
- Puglia — gli stranieri sono il 38,1% dei pernottamenti, ma dentro quella minoranza americani e britannici pesano il 13,2%.
- Sicilia — americani e britannici insieme fanno il 20,0% dei pernottamenti stranieri, la quota più alta del gruppo.
- Sardegna — qui l’anglofono conta meno: britannici al 3,8% e americani all’1,8%, contro il 14,9% dei tedeschi.
Se vive lontano dalla casa, o se ci abita accanto
Molti proprietari di case sui laghi e in campagna toscana vivono a Milano, a Roma o all’estero; quanti siano stranieri non lo sa nessuno, perché l’Italia non pubblica statistiche su chi possiede gli affitti brevi. Le paure sono due e diverse: chi è lontano teme il silenzio, chi abita a due strade teme il telefono. La cura è la stessa, ed è stretta.
Mi scriva dove si trova la casa e chi prenota oggi, e le dico con franchezza se le serve o no.